주택임대사업자의 종합소득세 분리과세 신고서 작성방법

주택임대사업자 종합소득세 분리과세 신고서 작성방법

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필요경비

 

분리과세 주택임대소득은 총 수입금액의 50%를 필요경비로 적용합니다. 단 등록임대 주택일 경우에는 60%를 적용합니다.미등록주택의 경우에는 필요경비를 50%를 적용하는게 맞습니다.

 

등록임대주택 조건은 법에서 까다롭게 규정되어 있습니다. 임대사업자 보다는 임차인을 보호하기 위한 규정들로 보입니다.

국세청 자료를 이용해 등록임대주택에 대해 간단하게 정리해 보겠습니다. 자세한 내용은 법령을 찾아보시거나 세무사에게 상담하여 주시기 바랍니다.

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등록 임대주택 조건

1.다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택이어야 합니다.

 1) 각 호(가~다)의 요건을 모두 충족해야 합니다.

  가. 민간임대주택에 관한 특별법 제5조에 따른 임대사업자 등록을 한자가 임대중인 같은법에 따른 공공지원 민간임대주택 이어야 합니다.

  나. 장기민간 일반인 임대주택으로 아파트를 임대하는 매입임대 주택의 경우에 2020년 7월 10일이전에 등록을 신청한것에 한정 합니다.

  다. 임대사업자 등록을 한자가 임대중인 단기 민간임대주택으로 2020년 7월10일 이전에 등록신청한것으로 한정합니다.

 

2) 소득세법 제 168조에 따른 사업자 등록을 한자의 임대주택이어야 합니다.

 

3) 임대보증금 또는 임대료의 증가율이 5%를 초과하지 않아야 합니다.

이경우에 임대료등의 증액 청구는 임대차계약의 체결또는 약정한 임대료등의 증액이 있은후 1년이내는 하지 못하고 임대사업자가 임대료등의 증액을 청구하면서 임대 보증금과 월 임대료를 상호간에 전환하는 경우에는 민간임대주택에 관한 특별법에 명시된 전환규정을 준용해야 합니다.

 

2. 1항을 적용시에는 종전의 등록한 단기민간 임대주택을 2020년 7월 11일 이후 공공지원 민간 임대주택 또는 장기일반 민간임대주택으로 변경신고한 주택은 등록임대 주택에서 제외합니다.

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공제 금액

분리과세 주택임대소득 은 분리과세 주택임대소득을 제외한 종합소득금액이 2천만원 이하인 경우에는 2백만원을 공제합니다. 임대소득외 다른 소득이 2천만원이상인경우에는 공제를 절대 해서는 안됩니다.

 

분리과세 주택임대소득을 제외한 해당과세기간의 종합소득금액이 2천만원이하이고 등록임대주택요건을 충족하는경우에는 4백만원을 공제합니다.

 

단, 등록임대주택과 등록임대주택이 아닌 주택에서 수입금액이 발생한경우에는 등록임대주택에서 발생한 수입금액과 등록임대 주택이 아닌 주택에 발생한 수입금액으로 안분하여 계산해야 합니다.

 

계산식은 아래와 같습니다.

(등록임대주택수입금액 / 총 주택임대 수입금액 * 400만원)+(미등록임대주택 수입금액 / 총 주택임대수입금액 * 200만원)

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세액 감면

분리과세 주택임대소득일경우 조특법에 따른 소형주택 임대사업자에 대한 세액 감면액을 기록합니다. 이때 임대사업자의 감가 상각의제 부분에 대해 충분히 공부한후 감면을 받는게 좋습니다.

 

추후 더 많은 양도세를 내야할 경우가 생기기 때문입니다.

저는 소형주택임에도 별도로 세액 감면을 받지 않았습니다. 돈이 많아서도 아니고 복잡한게 싫기도 하고 확실하게 더 공부가 필요한 부분이기도 해서입니다.

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주택임대 사업자 미등록 가산세

주택임대사업자는 사업자 등록을 해야 하는데 미등록시에 는 가산세가 있습니다.

 

주택임대소득이 있는 사업자가 사업개시일로부터 20일 이내에 사업자 등록을 신청하지 아니한 경우 사업개시일로부터 등록을 신청한날의 직전일까지의 주택수입금액에 1천분의 2를 곱한금액을 적습니다.

 

지난해 자동말소로 인해 지자체 사업자와 세무서 사업자 다 말소시킨 경우가 많았을텐데 사업자 등록 이부분도 좀 고민이 필요해 보입니다. 늘 가산세를 내야 하는것이어서 검토해봐야 합니다.