취득세 계산시 주택수 산정

취득세 계산시 주택수 산정방법

취득세는 지방세라는것은 대부분이 알고 있습니다. 따라서 주택에 대한 취득세율도 지방세법에 언급되어 있습니다.

주택수에 대한 판정기준은 세법별로 달리 규정하고 있습니다.

또한 취득세는 세대별 보유하고 있는 주택수에 따라 다르게 세율을 적용합니다.

 

2020년 1월부터 1세대 4주택이상일경우 취득세율을 4%로 중과하면서 주택수에 대해 많은 관심이 모아지고 있습니다.

 

특히 2020년 7월10일 정부 부동산 대책에서 새로운 중과세율이 적용하게 됩니다.

대표적으로 조정대상지역 주택 취득시에 3주택이상, 조정대상지역외의경우에는 4주택이상, 법인의경우에는 주택수와 상관없이 12%의 취득세가 부과됩니다.

 

주택의 종류

주택은세법마다 조금씩 다르지만 일반적으로 단독주택과 공동주택으로 나눕니다

단독주택에는 다가구주택,다중 주택을 말합니다.

공동주택은 우리나라 사람이 많이 거주하고 있는 아파트와 다세대 주택을 을 생각하면 됩니다.

 

여기서 당연한 이야기 겠지만 주택법상의 주택이 아닌경우에는 주택에 대한 취득세율 적용을 받지 않습니다. 조합원 입주권,분양권,오피스텔(주거용) 이 해당됩니다. 

참고로 조합원 입주권은 완공된 건물분의 2.8%, 분양권은 잔금완료후 분양가액의 1~3%나 8~12%,오피스텔은 취득가액의 4%를 적용합니다.

 

주택수 계산시 세율

일반세율 적용시

1세대 1주택이나 일시적 2주택일경우 일반세율인 1~3%를 적용합니다. 오피스텔은 4%입니다.

 

중과세율 적용시 

중과세율 적용시 주택수에 대한 영향이 큽니다. 주택수는 1세대별로 합산합니다.

지분소유 주택도 1주택으로 보고 동일세대원은 1주택으로 봅니다.

 

지난해 발표된 부동산 대책중 중과세율이 적용될 주택이 많아졌습니다.

2020년 8월12일 이후부터 조합원입주권, 분양권, 주거용 오피스텔도 주택수에 당연히 포함됩니다.

그러나 2020년 8월12일 이후에 취득한경우라도 전에 매매계약을 체결하였다면 주택수에는 계산되지 앟습니다.

 

예를들어 1세대 2주택인경우 2020년 8월12일 이후에 조정대상지역에 있는 분양권을 취득시에는 12%의 취득세율이 적용됩니다.

분양권을 취득할때 무주택이었다면 분양권을 취득후 3채의 주택을 취득할경우에는 1~3%의 일반세율이 적용됩니다.

그러나 제외되는 주택도 있습니다.

 

주택수합산및 중과세율 제외주택중 몇가지만 알아보겠습니다.

 

먼저 농어촌 주택입니다.

농어촌 주택은 투기대상으로 보기 어렵다는게 이유입니다.

 

공시가격 1억이하 주택도 투기대상으로 보기어렵고 주택시장 침체지역등 배려가 필요하다는게 이유입니다.

이때 재개발 구역등은 제외합니다.1억이하라도 조합원입주권이나 주택분양권의 경우에는 모두 주택수에는 포함됩니다.

보유중인 짓 숫자와 상관없이 취득세율 1.1%가 적용됩니다. 1억은 매매가격이 아니라 공시가격이라는것도 잊으시면 안됩니다.

 

60제곱미터이하인 사원용주택등도 기업활동에 필요하다는 이유로 해당됩니다..

 

저당권이실행으로 취즉한주택의 경우에는 금융기관이 채권확보를 위해 저당권을 실행하는것만 의미합니다.

 

열거한 주택들은 중과세 판단시 주택수에 포함되지 않고 양도시에도 대부분 1~3%일반세율이 적용됩니다.

 

또한 취득시뿐아니라 다른주택에 대한 취득세율 계산시에도 영향을 미치지 않습니다.

 

이외에도 여러 항목들이 더 있습니다. 주택 취득시 지방세법 시행령 제28조의2,28조의4의 내용을 참고하시기 바랍니다.

 

일시적 2주택일경우

취득세는 중과되지않고 일반적인 주택 취득세율이 적용되며 조정대상지역에 있는 시가표준액 약 3억원이상의주택을 증여로 취득하게 되면 12%의 중과세울이 적용됩니다.

1세대 1주택을 소유한 사람이 해당주택을 배우자나 직계존비속이 증여하는경우 일반세율 3.5%가 적용됩니다.

 

취득세와 관련된 주택수 산정시 다른세법에 무조건 적용하면 안됩니다 .1세대 1주택 비과세시 양도세 적용시에도 주의가 필요하므로 세무사에게 상당하시기 바랍니다.