주택임대소득 계산방법

주택임대소득 계산방법

주택임대사업자는1년에 1회 종합소득세를 내야합니다

소득에는 세금이 있는것이 당연합니다. 종합 소득세 가운데 임대소득에 대한 세금계산방법에 대해 알아보고자 합니다.

1. 소 득 기 간

매년 1월1일부터 12월 31일까지를 기준으로 합니다.

중간에 폐업을 하거나 연초부터가 아니라 중간에 임대사업을 시작했다면 시작일과 마지막 날짜가 다릅니다.

예를 들어 5월1일에 시작했다면 5월 1일부터 12월 31일까지 소득으로 보면 됩니다.

2. 임대소득 대상

임대소득은 세대별로 하는게 아니라 개인별로 계산합니다.

따라서 부부가 각 1채씩 임대소득을 내고 있고 소득이 각 주택별로 1년에 2천만원 이하이면 각각 분리과세를 적용받을수 있습니다.

3. 주택임대 소득

주택임대소득은 월세+간주임대료+관리비입니다.

월세만 있는경우에는 1월1일부터 12월 31일까지 월세를 합산합니다.

월세와 보증금 이 있는경우 월세에 간주임대료를 합산합니다.

보증금만 있는경우에는 간주임대료를 계산 해 임대소득으로 넣습니다.

4. 간주 임대료

간주임대료는 전·월세 보증금에서 발생하는 수익을 임대료로 간주해 과세하는 금액입니다.

주택 임대보증금에 대한 간주임대료를 산정할 때 적용되는 이자율을 지난해 연 1.8%에서 2021년도에는 연 1.2%로 내렸습니다.

이는 최근 시중은행 금리가 내려가는 추이를 반영한 것입니다..

 

2020년 귀속 간주임대료 계산방법을 예로 들어 보겠습니다.

예를 들어 3주택이상 보유하신분이 임대 보증금이 5억이라 하면 3억초과분에 대한 임대소득으로 볼경우 지난해 기준으로 은행 이자율(1.8%)을 임대보증금에 곱해주면 360만원이 나옵니다.

이것을 간주임대료로 보면 됩니다.

 

임대물건이 많고 임대기간이 다른경우에는 계산방법이 다릅니다. 임대보증금에 임대일수를 곱한값을 적용해야합니다.

5. 간주 임대료 대상

-소형임대주택을 제외한 주택수가 3채이상이어야 합니다. 소형주택은 간주임대료 과세여부판단시 2021년 12월31일까지는 주택수에 포함하지 않습니다.

 

소형주택은 전용면적이 40제곱미터이하로 기준시가가 2억원이하인 주택을 의미합니다. 주택수에는 포함되지않지만 임대수입은 모두 포함해 신고해야 합니다.

 

-주택의 보증금이 개인별로 합계액이 3억원이 넘어야 합니다.

 

참고로 임대소득신고시 2018년 9월부터 국토교통부에서 임대차정보시스템(RHMS)을 통해 임대차 자료가 국세청에 제공제공되고 있습니다. 국세청서 미신고 임대소득을 파악하고 있어 정확하게 신고해야 합니다.